Napi Köz(l)öny Csináld magad újság!
A II. részben a hitellel terhelt ingatlan vásárlásáról volt szó. Most, a III. részben ismerkedjünk meg a hitelfelvétellel vásárolandó ingatlan, adásvétel szabályaival.
Az élet egyik legcsodálatosabb, legszebb eseménye, amikor valaki beköltözhet élete első lakásába, házába, vagy megvásárolhatja, felépítheti álmai ingatlanát. A legtöbb esetben ez hitelfelvételből, vagy önerő – hitelfelvétel párosítással valósul meg.
Mit kell tenni ? Legelőször is – bár sajnos nincs nagy különbség a bankok ajánlatai között – nézzünk szét a bankok piacán.
A bankok ajánlataikat kampányszerűen teszik közzé, ami azt jelenti, hogy akár többszázezer forint költséget is spórolhatunk, ha az adott kampány ideje alatt igényeljük a hitelt.
A banki költségek hitelfelvétel esetén a következők:
1. 24 órás – FÖLDHIVATAL ÁLTAL KIADOTT – tulajdoni lap beszerzése, bemutatása – 6.000 Ft. (igénylés benyújtása előtt)
2. ingatlan értékbecslés díja – 35 – 50.000 Ft. (ügyfélminősítés előtt, lehet sokkal nagyobb összeg is, ha nagy az ingatlan)
3. közjegyzői költség – 60 – 80.000 Ft. (banki szerződéskötéskor)
4. rendelkezésre tartási jutalék – a felvett hitelösszeg 1,5 %-a (ezt a bank felszámolja magának finanszírozáskor, nem tesz érte semmit)
5. földhivatali jelzálog-bejegyzés költsége – 12.600 Ft. (akár többször is lehet)
A bank adott kampányában a 2. és 3. pontban lévő költségek takaríthatók meg teljes összegben.
Vigyázat ! A bankok próbálnak minden ügyfelet „behúzni” abba a verzióba, hogy a hitelt lakástakarék-pénztári befizetéssel vegyük fel. Ők ezt megtakarításnak hívják, azonban így a felvett hitelösszeg törlesztőrészletén felül még egy csekket fogunk kapni, melyen a vállalt pénztári befizetést minden hónapban be kell fizetnünk (ha nem, szerződésfelmondási ok!).
A lakástakarék-pénztár mindösszesen kb. 70.000 Ft. állami támogatást ad bármilyen összegű hitelfelvételhez, ehhez az összeghez adódnak hozzá a saját befizetéseink, melyből kb. legelőször 4-5 év múlva tudunk pld. lakásfelújításba kezdeni.
A hitelfelvétellel vásárolandó ingatlan-adásvétel szerződéskötési szabályai
Az előszerződés megkötése előtt mindenképpen kérjünk hiteles tulajdoni lapot, szerezzünk be jövedelemigazolást – adóstársnak is, ha van -, majd válasszuk ki a bankot, ahol szeretnénk hitelt felvenni és végeztessük el az ügyfélminősítést. Az ügyfélminősítés lényege, hogy a banknál kiderül, hitelképesek vagyunk-e vagy sem. Ha az ügyfélminősítés pozitív, akkor kössük meg az adásvételi előszerződést.
A banknál már fogják kérdezni, hogy mennyi önerővel rendelkezünk, ezt 0 – 20 % között szokták meghatározni kampánytól függően.
Az adásvételi előszerződés a vételárra vonatkozó része az alábbiakat tartalmazhatja:
1. X Ft. önerő – X Ft. bank által folyósított hitelösszeg
2. X Ft. öneerő – X Ft. munkahelyi kölcsön és X Ft. bank által folyósított hitelösszeg
3. X Ft. önerő – X Ft. munkahelyi kölcson és X Ft. önkormányzati támogatás és X Ft. bank által folyósított hitelösszeg
Tehát az önerő összegét át kell adni az eladó részére maradéktalanul az előszerződés megkötésekor foglaló vagy előleg jogcímén. Mivel hitelt veszünk fel, célszerű és elegendő a bank által meghatározott önerő-rész átadása „első körben”.
Az adásvétel teljes megvalósulási folyamatát rögzíteni kell, azaz pontosan érdeklődjünk, hogy ha munkahely ad munkahelyi kölcsönt, mennyit és mikor, általában itt 1-2 hónappal is számolhatunk. Az önkormányzati támogatásnál ugyanígy járjunk el. Azt leírhatjuk, hogy pld.” ….a fennmaradó vételár-rész kifizetése, mely …………..Ft. a …. Bank Nyrt-től banki hitel útján kerül kifizetésre eladó részére”, határidőt azonban a banknak nem szabhatunk, így előzetesen érdeklődjünk a banknál a finanszírozás napjáról, de kb. 1 – 3 hónap közötti időpontot célszerű a szerződésbe beleírni.
Az adásvételi szerződésben a jogi képviselők által kedvelt kikötések teljesen elutasítandók ! Mik ezek ? Pld. késedelmi kamat, kötbér kifizetésének kikötése. Ezek általában az eladó fejében meg sem forduló kívánalmak, mivel a lehetőségről általában tudomásuk sincsen.
Szerintem nem korrekt jogi képviselői hozzáállás az ügyfelekhez, mert egyentlen célja a pergenerálás lehet. Ha hitelt veszünk fel és nem kapja meg az eladó pont a szerződésben leírt napon, attól még a munkahely, az önkormányzat és a bank is utalni fog az eladónak, ezen utalásokra a vevőnek semmilyen ráhatása nincs.
Ha önerőből, ha hitelfelvétel útján vásárolunk ingatlant, bőven adjunk határidőt a kifizetésre, és a kiköltözésre is, hiszen sok esetben tapasztaltam már, hogy a felek által a szerződésben leírt időpontok szinte mindig csúsznak.
A hitelösszeg(ek) mindig közvetlenül az eladó bankszámlájára érkeznek meg, erről az eladónak haladéktalanul tájékoztatni kell a vevőt.
Amint minden hitelösszeg megérkezett a vevő részére, akkor készüljön el a második szerződés, melyben már csak a vevői nyilatkozat szerepel a kapott kifizetésekről és a birtokbaadás napja, ténye, illetve ha még van hiányzó önerő rész, annak a kifizetése.
